人才引进后,天津楼市为何遭遇过山车?

2018-08-13 17:55:24 / 打印

此文是天津一高校老师的来稿,对天津比较熟悉,对人才引进后,天津的二手房市场,新房市场做了一个详细的观察,文章仅代表他个人的观点,欢迎大家评论。

二手房市场

距离天津“海河英才”人才新政已经过去了接近3个月,三个月里,经历了抢房子的焦虑,到激情澎湃,又重回冷却。

根据链家数据:天津工作日和周六成交量维持在15-40套之间波动,周日成交量70套左右,已持续了一个月左右,与人才新政最高峰每日几百套的量相比确实落差巨大,与人才新政前四五月份(每日30-60套)基本持平,回到了原本的轨道上来,人才新政的影响已经很淡。

在售二手房总数量方面,人才新政后从3.3万余套降至6月4日的不足2.89万套,之后一路增长,至8月10号已达3.64万套,我爱我家与链家基本一致,这个数据体现的是供需力量的对比变化。

根据撸房价数据:天津挂牌房源每日下调价格次数大概是上调价格次数的十倍左右,即每天大约有三四十套房源上调报价,有三四百套房源下调报价,这个差距自6月中旬以来一直在拉大。

天津在售二手房平均报价自人才新政以来,于7月初达到巅峰(3.07万),大约涨了3.36%,之后一直下降,跌了1%。全市平均议价空间(100%-成交价/最终报价)自人才新政以来至7月初从4%缩小至1.91%,7月底又扩大到2.7%。上述是平均数据,剔除掉相对不敏感的公产商业企业产及远郊板块和高总价豪宅类产品,实际成交活跃小区(多分布于环城、武清及市区老破小)的价格变化要更大一些。

以西青张家窝的万科四季花城为例,因南站而居住了较多北京来客的张家窝板块在过去3年里引领了天津房市每一次行情,对市场风向变化超级敏感,人称涨价窝,而万科四季花城是该板块认可度最高、成交流量也最大的小区,具有风向标的作用。该小区的主流户型90平小三室洋房,自2017年3月份以来成交价自230万左右跌至200万左右,今年人才新政后迅速暴涨,最高达230万,7月份又渐渐回落,目前小区挂牌房源中215-220万较多,甚至还有一套挂206万的,行情变化可见一斑。

总体来说趋势还是很清晰的,二手市场在明确地下跌,供需力量的此消彼长越来越清晰,但是想要完全吃回人才新政以来的涨幅,恐怕还需要起码两三个月,毕竟二手市场永远是快涨慢跌,去年331调控之后近一年时间,天津中心城区二手市场也不过跌了15%左右而已。

很多人都会问为什么?不是都海河英才了么,不是北漂蜂拥进入天津了么?为什么房市还是不行了。

原因很简单,在打了一堆补丁以后,天津实际落户人数远远低于预期:根据政府公布的数据和365淘房网的计算,人才新政之后的两个月里天津仅落户2万多人,这个水平相比较之前几年提高不大,要知道前几年天津新落户人数都在10万以上,2016年达到了18万。

而且在新落户人员中被大家寄予厚望、拥有颠覆天津房市力量的不在天津工作的外地人(主要来自于北京,以下为方便统称北漂,不含贬义)对房市的贡献远未达到预期,天津老百姓对北漂的印象其实是有点扑克化的,觉得他们很有钱,买天津房子小意思。

其实不然,人才新政打补丁之后的天津准入门栏对北漂来讲,与2016年、2017年相比降低幅度很小(2016年不限购,2017年限购之后北漂依然可以花3.5万找中介办天津户口),可以说想继续在北京打拼且对在京买房绝望了、又具有一定购买力的北漂,其实大多早就是津户了(不太机灵的除外),而且也早就买房了。

本次新涌入的北漂,有两个群体占比很大:一种是实在没钱,另一种是想全款买房,这样不影响贷款记录(京津互相认贷),留着以后在京买房的念想,这两类群体的目标房源都是低总价的,100万左右至150万为主,集中于远郊甚至郊县、市区老破小。

有一个很有意思的数据,人才新政之后全市成交房源中,独单(一室)和偏单(两室)占据了绝对的优势,都超过了40%,这也跟大家的印象很相符,受人才新政的刺激,小户型、低总价(即落户房)热销,而大户型、高总价(即居住房)交易较为冷淡。一些经典的低总价适合落户板块如向阳路、王顶堤、万新街,仍然在这惨淡的市场中保持着一定的热度。

可见人才新政虽然对二手市场影响短暂,却未必不深远。本市的刚需购买力在五六月份的激情狂奔中损耗很大,可以说两个月干掉了半年的市场需求力量,接下来的半年甚至明年,外来的新落户购买力将是二手市场的重要补充甚至主力之一。他们的购房取向将很大程度上左右天津房市各板块的冷暖。

如果不发生什么政策变动的话,今年房市将会这么继续惨淡下去,量在价先,价格跌幅会不断扩大,很可能跌幅与去年相仿,不仅全部吃回人才新政以来的涨幅,还会多跌一些。

那么会有政策变动么?政府会坐视不理么?在当前的大形势下天津政府恐怕很难敢于做出什么明显的救市举动,这是违反政治正确的,毕竟最近国家政治局会议已经给房地产彻底定调,调控只会加码,不会放松。

但是不排除在人才落户预审中稍稍松一下手指缝,让市场缓口气,延缓一下跌速,当然,政府的目的不在于救二手市场,在于使新房市场保持一定的成交量,求生存,毕竟二手市场并不关乎政府的利益(甚至二手市场更惨一些还有利于拆迁),新房市场却关乎土地是否继续流拍。

很多朋友希望天津房市大跌,这里明确一下,大跌是不可能的。天津房地产的总体价值是环京式定价,即与北京郊区房价保持相对稳定的价格差,形成动态平衡。

北京房市的购买力是十分强劲的,虽然下半年北京郊区有5万套共有产权住房入市并会对天津的竞品产生重大冲击,但相比于数量庞大的北京刚需群体而言仍然太少了,在北京土地供应逻辑没有根本性改变的前提下,很难继续出现比较大的跌幅,一旦天津与北京的房价差拉大过多,北漂就会像水一样溢出到天津,维持两者之间的动态平衡。

而且当前二手市场的过分惨淡,也跟一二手房价格倒挂有相当大的关系,当二手房价格跌到比新房价格低之后,市场必然会有一段时间来喘息(参见2017年初所谓的小阳春),喘息过后的明年天津市场,还是要看北京房市怎么走。

新房市场

相比于二手市场的惨淡,政府限价下的新房市场表现尚可,虽然没有了五六月份东丽某些低价盘抢房的火爆,但是依然能维持一定的成交量,推动房企不断开工。近一个月开盘/加推的20多个楼盘的情况看,品牌和产品价加持的楼盘,以及价格具有优势的低价盘销售情况都不错,顺销甚至开盘售罄,前者的代表是格调松间,甚至还需要摇号,后者的代表是碧桂园天誉、华夏阅海、华润橡树湾等。当然,也有一些去化极为惨淡的楼盘,此处就不点名了。

实际上今年以来天津新房市场一个非常有意思的现象就是远郊低价盘(大多在1.5万以下)卖的远比高价改善盘卖的快,天津楼盘销售榜前100名有70%多都在2万以下。

为什么新房销售情况比二手房好一些?主要是因为在政府限价下,新房价格是不变的,二手市场因海河英才而猛涨了一轮,已经很难淘到价格合理的房子了(近来价格合适的又重新开始出现了),业主普遍预期尚未被打破,与新房形成了明显的价格差(一般10%以内),所以购房者能买新房的都去买新房了。

作为实施了人才新政的政治代价,天津近两月在房市调控方面的态度十分严厉,不仅处理了一批违规楼盘,关闭了天津房地产综合信息网的楼盘销控查询功能(这个纯属紧张过度,没必要),还约谈了一大批相关媒体,迫使很多房地产自媒体文风大变,再不敢公然煽动市场。

另外,也是最关键的是,天津迫于财政压力,土地政策彻底转向,不仅模仿北京限竞地初步实施了三价联控,即拍地时就已经规定好楼盘销售最高限价,甚至通过板块限价标准来倒推制订土地出让挂牌价(预留10%左右的利润),还将将土地出让权下放区里,可以先出让后报备(西青区随即携67块地南下杭州招商,效果卓然)。

造成的效果是:2018年上半年在大量十几块地块流拍的情况下实际出让宅地343公顷,同比增长47%,平均楼面价却同比降低了18.6%。平价甚至低价土地扎堆出现,不仅在价格,也在数量上彻底淹没了去年和前年的地王们,而全年的供地目标更是高达850公顷。

下半年乃至明年,很多楼盘恐怕都会被迫玩一个游戏:跑的快,就那么些客户,谁先卖谁先获利,开发商也开始加班加点,政府也助力了一把:建设项目审批时间大大压缩,节省46个工作日,这是什么概念呢:现在拍地,年底楼盘就能入市!一切的一切,都指向了:大量平价房子来了!

在一些三价联控盘扎堆的板块,比如西青津涞公路(精武和李七庄)、武清黄庄、北辰淮河道、滨海生态城、海教园-咸水沽、东丽湖等,刚需和改善都可以慢慢挑了,一些价格鹤立鸡群的地王,比如万科翡翠们、金隅空港、咸水沽恒大、津滨大道天房、天房迎水道,恐怕会长期晾在旱地儿上得不到解救。

天津已经没神马炒房客了,一方面一向坚决跟随北京风向标的天津限购比较严格,大家都缺买房资格(家庭限购2套个人1套),另一方面整个环京市场都不景气,大家多数时候是同涨同跌一起迈步,限购也是同样的严格,形成动态平衡的环北京价格梯度,价值高地会迅速跌回去,价值洼地早就被填平,北京不动大家都动不了,炒房客在这个体系里暂时看不到机会。也因此,天津政府今年不太可能对房市调控大幅加码,毕竟一个冷淡且缺乏炒房客的房市实在是没必要多此一举,不小心打崩了怎么办。

总的来说,由于天津新房市场的供需对比将会在未来一年内发生巨大变化,变化多大呢,我举个例子,环城老大、也是新房市场的改善代表,西青区上半年新房仅成交1248套,然而已出让地块和存量楼盘的可售面积高达250万平以上,可折合成100平的房子2.5-3万套,也就是说按现有速度大约要卖10年才能把存货卖完。

新房供应严重过剩之下,楼盘之间将发生激烈的价格竞争和产品力竞争,高周转时代不被重视的品牌价值和产品力将会成为改善和高端市场的主宰因素,而大部分楼盘可能会采取打折、送车位、抽奖等优惠措施来打击竞争对手,但短期内应当不会出现直接降价,毕竟新房降价影响面太大,后果可能无法收拾。

最近有声音说,由于限价之下开发商缺乏利润,购房者将会买到有史以来质量最差的房子。这个观点更像是房企不堪重负的抱怨和恐吓,其实开发商利润跟房子质量并无直接关系,今年天津也像其他城市一样进入维权集中爆发期,被维权的楼盘如融创城、海教园龙湖、金地艺城华府、旭辉燕南园、中骏柏景湾、天房樾梅江等等,哪个当初拿地贵?利润空间可是大大的有,照样坑你。

这些维权楼盘都有个共同特点,是在2016年房市最火爆的时候和2017年上半年一二手房价倒挂时卖的,俗话说,萝卜快了不洗泥,那会儿房子建成什么样都有人求着你卖,除非节操十分坚定之辈,开发商对待房子施工多少都有些漫不经心。今年和明年入市的楼盘,面临的形势跟当初可是截然不同的,房子会越来越难卖,买房者越来越挑剔,很多楼盘会拖成封顶、拖成现房,万一发生维权,业主去你别的楼盘堵门,搞得你被竞品压制,损失多少千万多少亿都是有可能的。

北漂与天津学区房

前两部分是讲给生活在天津的人的,这部分是讲给北漂(为方便计,无贬义)的。人才新政短期内很难出现反复,而所谓集体户两年清理一次被官方证实不过是谣言,北漂成功落户后在天津买房,也可以从容一些了,不必像2017年3月份那样一车车地被中介拉到荒郊野外稀里糊涂地掏钱买房。

作为北漂来讲,在津买房,一定要明确自己的需求,以最有效率地方式获取自己想要的,即:

一、买总价最便宜的二手房,不用关心它舒适与否,能落户就行,可能的话尽量全款买,不留贷款记录,不要影响将来在北京买房的大计;

二、在一的前提下,买最成熟的学片,最好是铁片(即划片对口学校很多年不变,稳如铁);

三,在一和二的前提下,交通越方便越好,方便双城活动。三点中,最重要也是最难分辨清楚的是教育问题。

天津的所有私产房(也包括市区的一些老公房和部分2011年以前建的商业公寓,只是部分)都是可以上学的(即有学籍,有学籍=everything),方式是多个小区对口一所小学,小升初则采取区域摇号制度,多所小学对口多所初中,小学和初中都有好有差;初中升高中的中考则是各区内自己统一公平招考,但是市内六区除外,市六统一中考统一录取,天津市直的九所高中(市九所)坐落于市区,名义上全市招生,但实际上只给市六之外的郊区初中以极少的名额。因此市六的教育在全市是具有极大优势的,但并不是绝对优势,滨海和郊县的教育不差,私立也在崛起。

市六区的教育并不是均匀的,实际上,面积最小、最贵的和平区,几乎全是重点学区,所以买和平区是最保险的,其次是河西区,再次南开区,以上三个区为上三区,居民素质相对较高,小初高教育水平都有一定的保障。与之相对的是下三区:河东、河北、红桥,虽然也享受市六统一中考的资源垄断红利,但这些年与上三区的差距越拉越大,尤其河北、红桥,高中教育甚至已经难与环城的北辰、津南对抗。

在市区各类学区房中,重小价格感人,渣小起兜底作用,生源特别差,比较值得考虑的是大头校一类的普通学片。在北京试行多校联合划片之后,天津跟进的概率不低,也许普通学片的小区将来也有机会摇进重点校,当然彼时可能就不存在重点校了,大家都一样。

环城四区由于市区新房极度稀缺和价格高昂,已经成为天津刚需和改善置业的热点,但却是最不值得北漂考虑的,因为环城的教育在全市垫底,不说比不过市六,连郊县都比不过。而且环城的房子以新房和次新为主,面积大、总价不低,几乎只有居住价值而无教育价值。环城中教育垫底的是房价最高(200-500万)、多次引爆天津房市行情、也吸引了大量北漂置业的西青区,其教育堪称全市倒数第一,只有杨柳青一中能勉强排中游,其余学校均垫底。较强的是北辰区和津南区,足以与红桥河北掰手腕。

滨海新区不限购,在过往一直给人以教育远远跟不上经济发展的印象,但是滨海的教育其实不容小觑,无论是传统强校大港一中、油田实验、塘沽一中,还是新崛起的南开滨海,生源质量都很好,近三年中考收分在530以上,距离市五所并不遥远,而且滨海近年一直在大规模高薪招聘教师,教育质量提升很快。滨海中性价比尤其高的是大港,教育相当强势,房价仅1万左右,但是因为远离市区,交通不便,特别容易为人所忽视。

与其他城市不同的是,天津的郊县教育并不差,每个县都有1所高中可以与市六顶尖高中相抗衡,过去几年静海一中、杨村一中在高考成绩上甚至压制住了市五所,而蓟县一中、宝坻一中也展现了不俗的实力。郊县的教育缺陷是重点校与普通校差距过大,不像市六那样具有完整的学校梯队,优点是房子便宜,除武清房价在1.5-2万档外,静海、蓟县、宝坻、宁河均在1万出头。武清与宝坻有高铁优势,更值得考虑。

另外说一个大家可能考虑不到的问题,天津人才新政实施以来,大量不在天津工作的人落户天津,图的是天津的高考红利,但是天津高考红利是建立在考生少的基础之上的,2018年仅有5.5万人参加高考,投放了4万个本科名额。今年参加高考的这批孩子,他们是在2000年前后出生的,彼时天津外来人口数量是远远无法与如今相比的,2008年之后天津经济高速发展,人口流入速度也大大加快,2012、2013年两年甚至涌入了118万人,新涌入人口大多为年轻人,会结婚,会生孩子,会参加高考,对高考人数的贡献远不是天津现有的1500多万人口可比的,后者可是包含了从0岁到八九十岁的全年龄段人口。以目前天津的5.5万考生规模估计,每年只需要5.5万北漂家庭新落户天津,即可导致一二十年后天津高考录取率腰斩。

彼时落户者恐怕不仅享受不到所谓的高考红利,甚至不一定比的过河北山东河南的高考,后者因年轻人大量外流导致空心化,大概率像东北一样出现高考人数大幅减少,2017年吉林省本科录取率甚至堪比北京,类似事情在未来未必不会发生在其他省份身上。也许困扰中国多年的教育地域不公平,将会在城市放开户籍+年轻人用脚投票运动中得到自然解决?

对于这篇文章的观点,一个天津的资深投资客发来了自己的看法:

1、西青区按照2018年上半年的成交量,库存得十年才能卖完,这个我认为是因为翡翠大道、翡翠嘉禾等2016年的地王项目于现在入市,价格过高卖不出去造成的成交量低,而真正平价的项目如北辰、东丽等,去化速度非常快。

2、然后海河计划的这一波反弹,他认为会在之后的几个月内,把涨幅抹去,甚至还要再多跌一些,我不同意,理由如下:京津地区二手房交易的传统旺季是3-5月,每年的6-7月份都是明显的淡季也是淘笋的良机。今年516推出的海河计划,在两周内消耗了大量的购买力,使得传统淡季7月份淡季更淡,不能说因为7月的淡就推断天津反弹结束,重回下跌,因为这个推论,我认为不足。

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