厉害了,天津祭出"高逼格"全新大板块!

2018-12-12 15:46:15 / 打印

12月7日,天津市规划局公示了海河中游片区的部分规划,这标志着自此天津新添了一个全新板块,而且是“高逼格”的——国家会展中心板块!

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高逼格 新版块

天津国家会展中心分为会展、平衡地两部分。

会展部分主要包括大型展览馆,综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮。

参照广州和上海会展中心的发展模式,平衡地是会展的配套补充,以居住、商业为主,两者共同支撑起整个会展中心板块。

此次规划局公示的海河中游片区部分规划,恰好是平衡地一期和二期所在位置。这也代表着国家会展中心板块已“出世”。

平衡地规划四至范围为:东至卫津河,南至天津大道南侧道路红线,西至国展路东侧道路红线,北至海河。

规划总用地面积155万平米,规划人口2.5万人。

✪ 规划的主要内容为:

1、以居住用地、商业服务业设施用地为主的会展主题小镇;

2、合理确定各类用地规模、建设规模,合理配置居住区公共服务设施、交通设施、市政工程设施;

3、合理配置各类绿地,满足居住需求。

从规划图来看,地块主要由居住用地和商业用地构成

地块最西侧规划了一块较大面积的商业用地。

根据国家会展中心官网披露的信息,板块内规划有一个大型商业广场,其中包括酒店、会议中心、餐饮、商业配套、物流保税中心等。

可以推测,这片商业用地未来或将建成商业广场,并配有公交总站和社会停车场。

居住用地占比较大,预计未来会划分成多个地块出让。

在居住用地上规划有小面积的商业和公共服务设施用地,作为社区的补充配套。具体包括:

此外,地块内还规划有一定面积的公园绿地,整体生态环境很不错。同时,平衡地二期临近海河,未来建成的住宅也都将是河景房。

作为国家级会展中心,轨道交通是必不可少的,广州、上海的国家会展中心均有地铁贯穿,天津同样不例外。

地铁1号线东延线将在国家会展中心板块内设3个站点,其中会展地块中有北洋村站、国展路站;平衡地设有东沽路站。

未来平衡地中的住宅不仅是河景房,更是地铁房。

地铁1号线东延线站点已基本建成,一直等待与国家会展中心进行对接。

12月3日,地铁1号线李楼站已经试运营,“天津地铁集团”发布消息称2019年力争开通到双桥河站。

其实,地铁1号线东延线一直被大家诟病成“村村通”,为什么地铁站距离海教园和咸水沽这么远?为什么非要设在荒芜人烟的地方?

通过不断亮出的新规划,我们大致已明白,也许短期内看不懂某些地铁站的位置安排,但其一定是有意图的。

就像地铁1号线东延线,此前我们多次说过,作为一个环外地铁线,竟然没有选择走地上,而是不惜重金让所有站点均设在地下。

要知道,地下建设成本是地上的近2倍,东延线要多花费约80亿。这就足以说明,这条地铁线的地上区域一定会有重大战略安排。

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天津国家会展中心

2011年底,商务部与天津签订框架协议,决定共同建设国家会展中心。

天津国家会展中心的定位是在继上海、广州之后,商务部确定的第三个国家级会展中心,建成后将会成为中国北方、辐射东北亚地区的国际一流会展中心。

天津国家会展中心分两期建设,总投资175亿元。一期场馆计划2020年底建成,并于2021年投入使用。

11月16日晚间,天津土地交易中心以4.793亿元起始总价挂牌1宗津南区咸水沽天津大道北侧商服用地,规划建筑体量约21.9万平米。

项目建成后地上地下全部建筑需由受让人自持,该地块恰好为天津国家会展中心的一期地块。

国家会展中心(天津)有限责任公司已与天津市津南区国土资源分局签署了天津国家会展中心一期土地出让协议,这标志着天津国家会展中心建设正式启动。

天津国家会展中心效果图

此外,今年天津市政府决定在滨海新区和中心城区中间地带建设绿色生态屏障,并实施规划管控,划分为一级管控区、二级管控区和三级管控区。

全市绿色生态屏障规划面积约736平方公里,其中津南区面积最大,为330平方公里,占全市规划总面积的44.7%,占津南辖区总面积的85.1%。

会展中心大部分区域被列为一级管控区,但文件中特别强调了“重大基础设施工程”除外,因此,国家会展中心(会展+平衡地)被“例外”的列为二级管控区。

管控区就代表着短期内土地供应量有限。目前,津南区很多板块也都受到了发展规模的限制,比如天嘉湖、小站、北闸口等。

而国家会展中心还能供应如此大体量宅地,在津南区也是少有的,未来势必将成为津南核心区的主力。

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国家会展中心对楼市的影响

国家会展中心的建设对楼市有什么影响?

对于这个问题,给出的所有预期也仅是猜测,不妨参考其他城市的“前车之鉴”,比如广州国际会展中心。

广州国际会展中心选址在琶洲,此前琶洲房产的发展远落后中心地区

定址之后,特别是2002年会展中心第一期工程竣工并启用之后,周边房产的开发建设逐渐活跃。

从2003年开始,中洲中心、保利国际广场、香格里拉大酒店率先开工建设。

随着会展商圈的成熟,带动了琶洲外围区域的房产发展,投资规模不断扩大。

但是,会展中心对房产的影响呈现出明显的距离衰减规律即随着与会展中心空间距离的扩大,房产受其影响逐步减弱。

如果把这个规律放在天津,那么,也就是平衡地区域、海教园、辛庄等距离国家会展中心最近的板块,受到的辐射是最大的。

可以肯定的是,未来围绕着国家会展中心还会规划出更多的地块,但它们所受到的影响要小于现在的会展核心区。

房价方面,广州琶洲外围地区也水涨船高。

2002年雅郡花园开盘,仅在春交会期间,就从4300元/平米上涨到4700元/平米;2004年春交会,世港国际公寓价格迅速从6500元/平米上升至8000元/平米。

综合来看,琶洲地区的房价平均涨幅超过50%,有些项目甚至达到100%,升值幅度要高于同期广州其他地区。

广州会展中心周边房价的上涨,也正是会展对区域的价值体现,当然,这毕竟是在十几年前。

现在调控严厉、房住不炒、新房限价,这样高的涨幅短期内不太可能实现,但是会展中心对楼市的价值是存在的。

此外,国家会展中心势必对区域基础设施有较高的要求,这也从一方面推动城市界面的发展,同时也带动经济发展。

回到文章开头,为什么说国家会展中心是一个“高逼格”板块呢?有几点原因。

1、天津国家会展中心是全国第三个国家会展中心,是由国家商务部、天津市政府共同直属建设的,这就是板块最大的背书。

2、因为有会展中心,所以板块的生活配套都将高端化,在带动经济发展的同时,生活舒适度、城市界面都会很不错。

3、板块内设有3个地铁站,这不是停留在字面上的远年规划,而是实实在在建设完成,并即将开通运营了。

不用怀疑,国家会展中心板块未来将成为津南区甚至是环城四区中,“逼格”最高的板块。

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会展中心外围区亮出新地块

说到会展中心的外围地区,与国家会展中心平衡地同一天公示的,还有津南区12P-02-02单元

该地块位于国家会展中心西侧,两者之间相隔一个“体育中心”。

据透露,该片区未来可能被定位为大双组团(大寺和双港)的次中心。

具体四至范围为:东至机场大道,南至天津大道,西至洪泥河,北至海河,规划宗用地面积266万平米。

规划明确:该地区主导属性是居住及商业,规划将合理布局生活配套设施与商业服务设施,打造尺度宜人的街道空间,为居民提供绿色宜居的居住环境。

地铁1号线东延线同样贯穿该地块,内设洪泥河东站。地块现状为农田、空地以及部分厂房。

根据规划,地块主要规划为居住用地,辅以小面积的商业用地和公共设施服务用地,作为补充配套。

整体格局为住宅包围商业,临近海河一侧规划有大面积的公园绿地。

地块内规划有中学、菜市场、社区体育场等配套,具体如下:

从此次公布的效果图中,可以看出,未来在临近天津大道一侧将以高层住宅为主,而临近海河方向都规划为低层、多层建筑,地块中间为商业建筑。

整体将打造为低密的滨水居住区。

津南区12P-02-02单元规划效果图

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津南区身价要涨

要说在今年的规划中,活跃度最高的就属津南区了。

尤其是天津大道沿线,不停的抛出新规划,比如双港辛庄、李楼、双河桥等板块,再加上此次国家会展中心板块,整个区域都摆出了一副要“腾飞”的架势。

环城四区扮演承接城市人口外溢的角色,这是城市发展的规律。

津南区的核心区一直都是咸水沽,但毕竟“历史悠久”,城市界面不免有些落后,并且也很难有“釜底抽薪”的大改观。

国家会展中心作为国家级的重大项目进驻津南,并引导着地铁、配套等迅速兑现,这对区域发展无疑是重大利好。