天津“惊喜价”来袭,该抄底还是继续观望?

2018-09-20 19:24:29 / 打印

最近大家总是在“维权”和“降价”这两个频道不停的切换,楼市看上去似乎没按规律出牌。但是,一切的果都是有因的,越是乱的时候,越要冷静看本质。

1

什么样的楼盘会给出优惠?

天津最近降价的新房确实不少,有的明着降,有的暗着降。

● 路劲隽澜湾推出了15套特惠房,优惠2个点,总价135万/套起。

● 天房璟悦府也推出了12套特惠房,原来均价22000元/平米左右,优惠后最低的18567元/平米。

● 路劲太阳城第九季三期新品两居室均价28500元/平米,时光里清盘特惠,部分房源单价24900元/平米起。

● 万科民和巷之前小高层均价24000元/平米,现优惠后最低价格21000元/平米。

● 社会山西苑,均价21000元/平米,现在也有优惠,中间户约18000元/平米。

● 恒大御景湾也推出了10套特惠房,总价210万起,单价约19000元/平米。

● 恒大帝景推出5套特惠房源,最低单价37876元/平米。

● 融科瀚棠(河东)、万科东第、雅仕兰庭、融创臻园等都有优惠活动,力度大的可以优惠10个点以上。

● 朝阳领御119平米房源,备案价39262元/平米,成交价36233元/平米,每平米相差了3000多元。

有没有发现一个问题,这些降价的楼盘,地价普遍比较低,它们属于拿地早的那一批,抄上了此前房价上涨的一波红利,所以有空间、也有实力去降价

在楼市行情不那么火热、销售任务重的情况下,给出一些优惠点位,对这些低价地来说,不伤筋骨。

近两年来部分在售项目的地价与售价

比如天房美棠,已经是尾盘了,现在最低优惠能到31000元/平米,单价相差了8000元,可是它楼面价低啊,才1万2。

融创臻园、天悦风华、恒大御景湾、中储正荣栋境、正荣府……这些项目的楼面价与销售均价的价差都在1万元以上。

天房北宁公元,最新开盘楼面价是2字头,这在河北区绝对是一股“清流”啊,因为地价低,才8000多,还是算得过来账

海教园的天悦风华,也给出了一定的优惠,地价确实有优势,楼面价4447元/平米。仁恒海河院、鲁能泰山7号的楼面价都在7、8千元/平米左右。

虽然现在已经开启“三价联控”模式了,不过今年新来的这4块地,楼面价也都万元以上了,如果以后对比一下,还是这些老项目最有释放优惠的实力。

还有一方面,低地价项目的首开价格也是有优势的,比如南开悦玺今天(9月20日)首开,2号楼02户型最低总价291万,真的是惊喜价

2

卖的好的楼盘,不降价

但也不是所有的低价地楼盘都会降价,之所以降价,最主要的原因还是去化率不理想。

有一些项目,楼面价也不高,价差也存在,但始终也不降价。

鲲栖府也是如此,连续开盘两次都售罄了,现在准备加推洋房,预计18000元/平米,还要再加精装包1500元/平米,这个价格不低了,但是蓄客好,自然也是不会调低价格。

要知道,这两个项目最初进华明镇的楼面价每平米也就2000多元。

海河金茂府,楼面价低、价格高、价差大,全占齐了,可是开盘就售罄,产品好,认可度高。

响螺湾的碧桂园天誉加推几次去化率都很好,基本都售罄,之前高层均价15000元/平米,现在已经涨到16000元/平米了。这个项目也算是坐收红利,旁边的合景誉峰楼面价都22014元/平米了。

不管怎样,卖的好,不降价还有可能变相涨一些

3

高地价的楼盘,也不降价

有的购房者会问,现在都搞优惠了,那我等等万科翡翠大道降价吧!

NO,不要等。低地价的项目有降价空间,但是高地价的没有

万科翡翠大道,楼面价22530元/平米,高层均价28500元/平米,几乎就是赔钱卖,哪还有空间再给优惠呢。

恒大悦府楼面价15661元/平米,咸水沽的高层均价也就是1万5,好不容易新城吾悦广场清盘了,现在华远景瑞的三价联控盘又来了(海蓝城),楼面价8千多。所以到现在恒大悦府也没开盘,实在是没有调价空间。

团泊西的荣盛锦绣学府,拿地楼面价10522元/平米,还自持2.7万平米,现洋房均价最低也1万6,周边的项目都在1万5左右。

今年3月出让的两块三价联控地(六和茗著、海熙府),楼面价都在6千左右,未来如果拼价格,荣盛锦绣学府基本没有优惠空间。

要说一下公元大观,虽然楼面价14479元/平米,看似价差达到了2万多,但是公元大观这个楼面价不只是住宅,还包括工业研发和各种配建,纯住宅楼面价已经接近3万元/平米了,项目的人员也表示即将加推的高层基本就是赔钱卖。

无论楼市的优惠战打的多么响,也只能遗憾的与这些高价地无缘,因为现在的价格已经算是割肉了,再降价岂不要放血?这些项目唯一的出路就是等行情

即使不是地王,如果利润空间低,那大抵也是不会降价的。

比如中骏雍景府,价差仅8000多元,不算高利润的,所以新开盘的高层与之前的价格基本持平。

而社会山西苑的利润空间就大很多,社会山是最早进张家窝的房企,当时拿地楼面价也就几百块钱,所以现在小高层的中户能给出17000元/平米的价格。

当然,即使这样,小编也认为它是“假摔”,还是很有空间的嘛,如果万科翡翠大道能给出优惠,那就是妥妥儿的“真摔”,要点赞。

所以,购房者不要想等高地价的楼盘降价,基本没有可能

4

接住现在的彩蛋,不要赌未来

有的购房者又问了,不等高地价的新房降价,那我就再等等低地价的,看看会不会给出更大的彩蛋。

有没有更大的彩蛋,不确定,但确定的是,如果一直等,房子肯定就没有了。

金地平山印就是最好的例子,当时洋房均价4万多,相比之前低了不少,有些购房者犹豫不定,可是等想好了,人家都已经清盘了。

很简单的道理,现在这些低地价的项目,楼面价之所以低,是因为拿地早,也就是说卖了很久了,即使不是尾房了,也差不多就剩最后一批了。

部分低地价项目剩余房源情况,仅供参考,请以售楼处实际为准

所以,现阶段刚需、刚改们,更应该关注的是还有房源在售的一些低地价新房,有些项目为了冲业绩,或者是尽快“结束战斗”,会随着楼市行情给出优惠,因为它们的利润空间相对较大,给的起。

5

另一方面,天津今年的供地面积也增大。

3月22日,天津市2018年度国有建设用地供应计划公布,2018年全市计划供应国有建设用地3500万平米。

在住房用地方面确定850万平米的供应量,较2017年供应面积多出150余万平米

而最显著的政策是:天津下放土地出让权限到有条件的各区,也就意味着各区的土地供应自主程度放宽,在财政压力与政策宽松的条件下,卖地的积极性空前提高,这一点,精武镇就是最杰出的代表。

今年的这一批三价联控地,也都相继出规划了,年底或明年年初就可能入市了。

新增的巨量供应,对于购房者来说无疑是件好事。但由于三价联控地的价格有优势,所以,对区域内目前在售的项目来说,去化压力将增加。

因此,不排除有三价联控地的区域,会有在售项目为了尽快占有市场,而像购房者抛出彩蛋。

三价联控地(环城四区+静海团泊)

这个时候我们要做的就是接住彩蛋,不要仍掉,这个空子我们是要钻的。

不要钻牛角尖去等着高地价的新房降价,大概率是不可能的,反而错过了身边的机会,这是客观的市场行情给出的机会,应该抓住。

当然,也可以等三价联控盘,但毕竟交房要3、4年以后了。

本周热点楼盘

如果您想了解更多楼市信息

可拨打365房博士电话