再探天津海教园:“老牌”+“品质”生活区新房热销 未来2-3年走势如何?

2018-08-31 08:47:32 / 打印

在一探海教园里曾提到,海河教育园区建设至今已将近10个年头,融创、仁恒、鲁能、旭辉、龙湖,以及雅居乐、景瑞和路劲等知名开发商纷纷进驻,有些甚至不惜高价“竞自持”在此拿地开发,目前海教园房价总体水平为2万+。回顾阅读:

“三分”海教园

区位空间上来说,海河教育园区的规划布局为“一廊两翼”,也就是说由北向南划分成三个带状区域。中间“一廊”是指中央生态绿廊,南北“两翼”是指绿廊两侧摆放院校、住宅及配套设施。

从推进时间上来看,按照整体建设进展情况,目前大概可概括三个阶段。第一个阶段:2009年6月-2011年4月;第二个阶段: 2011年12月-2016年11月;第三个阶段: 2017年-至今。由东向西看的话,海教园区呈高职园、高教园、高研园三部分。

单看住宅区域的话,目前海教园区主要新房项目集中分布在两个区域:一个是高职园区的东南方向,另一个是靠近南开大学新校区的西南方向。但是,按照海河教育园区的规划设计,还有第三个居住区域位于海教园北部,尤其天津大学新校区的东侧。

图中黄色区域为规划居住用地  来源:天津海河教园区管委会官网

>>>  海教园“老牌”生活区

高职园区东南方向的居住区,可以说是海教园“老牌”生活区,以融创中央学府和仁恒滨河湾为代表。这两块地早在2011年1月底成交出让,也就是海教园第一阶段建设临近尾声的时间点,启动很早,当时楼面价仅为3180元/㎡。目前两小区二手房价格在21000元/平米左右,南侧隔雅泽路紧邻月牙河。

就在小编整理再探海教园的这两天,该区域又出让了一块综合用地,该地块位于园区津沽公路与雅泽路交口东北侧,东侧紧邻融创中央学府,南侧同样隔雅泽路紧邻月牙河,由雅居乐底价7.8亿元拿下楼面价为10038元/平米。这是雅居乐在海教园拿下的第二块地,也是自2018年2月底,海教园时隔半年后有新地摘牌。当然,与临近的融创中央学府和仁恒滨河湾当年的地价相比,那是天壤之别了。不过,参考一下二者现在的二手房价格,倒也与行情基本相符。

雅居乐新地块现状 图中远处高层即为融创中央学府 来源:兔博士app

说说两个项目的二手房情况吧。

融创中央学府是海教园首个高端项目,产品以高层、小高层、叠拼为主,户型面积均为86—130平米,2013年10月交房入住,共计1700户。小区自建幼儿园,人车分流,绿化率较高,还有篮球场等一些健身器材。物业为融创物业。

旁边的仁恒滨河湾,定位刚需项目,主打精装高层,户型面积均为90—140平米,2013年交房入住,共计3200户。小区有篮球场和儿童滑梯等。物业为仁恒自持物业。

两项目初入市场的时候,海教园还不似现在这般受人关注。不过随着居住人口的增多,和社区的发展,环境和交通渐渐有所改善,不过商业氛围欠缺,距离周边较近的月坛商厦还有4-5公里左右。

>>>  海教园“品质”生活区

靠近南开大学新校区西南方向的这片区域,按规划设计的面积较大,是目前海教园在售项目最集中的区域,绝大多数地块都是在2016年3月份出让的,时值海教园建设第二阶段末期。其中鲁能和仁恒在区域内各有两个地块。加上即将入市的两个新项目,目前区域内住宅项目达6个,多数交房时间在2020年中旬,新房价格普遍在22000元/㎡左右

按照海教园整体设计规划,定位为人文型、生态型居住区,该区域内的建筑高度受限,建筑后退充足距离以打造学校周边景观。所以,区域几乎全是低密电梯洋房住区,只有个别地块有极少的10层以下小高层。该区域紧邻较成熟的咸水沽板块,距离月坛商厦、华润万家较近,加上周边的新房项目新城吾悦广场和恒大悦府,正好构成了海教园“品质”生活区购物消费娱乐等商业需求的适当补充。

区域在建的新房项目 来源:兔博士app

挑两个代表性项目说一说。

天津鲁能泰山7号,鲁能在天津的第二个项目,主打鲁能“体育+”概念及学府人文低密居住理念。项目有两个地块:鲁能泰山7号A区位于同心路与雅润道交口西南侧; B区位于和慧南路与同声路交口东南侧。项目紧邻南开大学新校区,北侧紧邻海运学院,相对来说,地理位置在园区中可以说是相当优越。

其余的项目,如龙湖天宸原著、旭辉天悦风华上市已久,目前各有加推房源。剩下的雅居乐御宾府和紧挨着的景瑞翰邻项目,两块地都是在今年的2月份出让的,预计将在10月份首开,海教园纯洋房社区+首开,或许是一部分人群入手的好时机。

图中左侧为雅居乐御宾府,右侧为景瑞翰邻  来源:兔博士app

>>>  未来行情

目前,在海教园项目集中的“品质”生活区周边还有空地待开发,后期或将有新地块出让。最重要的,与雅居乐拿下新出让的雅泽路地块的同时,路劲拿下了临近海教园体育场的地块,楼面价9929元/㎡。比起这个不算以外的价格,更需要注意的是,该地块是海教园区北部区域首次出让住宅用地。

文章开头提到过,海教园除了上述“老牌”+“品质”两个住宅集中区域以外,另一个正是位于海教园北部,多集中于天津大学新校区的东侧。按照之前地块集中出让的时间安排来看,该区域地块会不会在目前建设阶段接近尾声的时间点集中出让,有待更进一步观察确认。

还有就是海教园的建设步伐。除在建施工配套外,在海河教育园区管委会官网最新的报道中,提到了天津市规划院关于天南小镇城市设计、天津海河教育园区控制性详细规划调整的方案,园区局部涉及重点项目、民生项目的部分预计也会有相应调整,后续整体建设开发力度仍将持续深入。

综上,海教园立足教育“高地”,区域内土地储备充足,出让时间线规划清晰,保证了住宅新品的持续供应,加上如今“底价成交”行情的土地市场,以及一探海教园中提到的基础设施的推进落实、教育政策的进一步明晰,预计未来的2-3年,海教园仍将吸引大量客群涌入购房置业。

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