天津这个板块号称“基建狂魔”!大批量建设学校、公园、配套……

2018-10-05 15:20:39 / 打印

这个板块2008年开始从零起步,第一阶段用了10年时间,建设了10平方公里,引进了10万人。

没错,说的就是生态城。滨海新区这一处30平方公里的不毛之地,1/3为盐碱荒滩、1/3是废弃盐田、1/3是污染水面,建设之后的生态城绿树成荫,智慧环保是这座城的主题。

南部起步区已完成十万人的引入任务,片区内建设已接近饱和。在这里,每一个小区都是“学区房”,每步行400米就能到达一个社区中心。而下一个十年,中部和生态岛片区继续接力!

第二阶段开始了。

一轴三心五片,一岛三水六廊

空间布局:一轴三心五片

生态城整体的空间布局为一轴三心五片。

一轴:以贯穿生态城南北的绿化景观——生态谷为城市主轴,南起入海口,北至东北部片区,全长12公里的综合公园绿道,连接一个城市主中心,两个城市副中心和五个片区。目前惠风溪以南的南部起步区已建成,以北的中部片区建成一部分。 

三心:由一个城市主中心和两个城市副中心组成。城市主中心设计在蓟运河南岸,城市副中心则分布在生态城的南侧和北侧。7月份中新生态城城市主中心建设已经开始启动。

五片:五个综合片区,包括南部、中部、北部以及东北部四个综合片区,另外还有生态核——生态岛片区。

南、北部片区以惠风溪为界,以南为南部片区,以北至甘露溪为中部片区。生态岛片区呈“∞”形,整体被蓟运河环绕,包含静湖板块和芦花庄园区域。

生态城规划特点:生态细胞

生态细胞的概念是生态城总体规划的一个特点。

生态城由生态细胞组成,生态细胞因而是生态城的最基本构造。每个生态细胞约400米 x 400米, 400米是多数人认可的舒适步行距离。四个生态细胞组成为一个生态社区。几个生态社区组成为生态片区。

生态城目前有五个生态片区,每个片区参杂各类的住宅项目,各片区设有商业中心和设施中心来为居民服务。

生态城南部片区已经趋于成熟,片区内已建成社区中心三个,并投入使用。社区中心汇集医疗卫生、文化体育、行政管理、社区管理、农副产品市场等为居民服务。

片区内教育设施以“外国语系”为主,包括滨海小外小学一、二、三部,滨海外国语附属中学正在建设中,目前尚未投入使用。片区内幼儿园包阔艾毅幼儿园、海丽达幼儿园等。天津医科大学中新生态城医院已投入使用。

(天津外国语大学附属滨海外国语学校) 

(生态城艾毅幼儿园) 

(天津医科大学中新生态城医院)

生态格局:一岛三水六廊

生态城一岛三水六廊中,一岛指的是生态岛;三水包含蓟运河、故道河、静湖;六廊指的是故道河向各片区发散的六条生态长廊,比如起步区与中部区交汇的惠风溪等。

发展的十年:从荒无人烟到生机勃勃

现如今的生态城无论是居住、教育、医疗还是产业等方面都是滨海新区的佼佼者。而当初,南部起步区的发展并不容易,无论是开发商的引入还是后期住宅的销售。

生态城引入的开发商来自多个国家,如新加坡的吉宝、日本的三井、菲律宾的阿亚拉、韩国的三星物产以及国内的远雄(台湾)等。这也使后期建成的一些住宅项目带有明显的别国特点。

南部的发展三阶段:起步期、人口爆发期、成熟期

起步期:谈规划谈发展的造梦阶段,吸引更多的是胆大的投资人群。

人口爆发期:2014-2015年,随着蓝图逐一兑现,人口大量增加。

成熟期:小外开学、第三社区中心开业、医院投入使用,南部片区真正进入成熟期。片区内新房项目逐渐售罄,优质教育资源、完善的配套等因素,一二手房倒挂严重。

下一个十年——中部、生态岛片区

生态城的前十年发展了南部片区,下一个十年将重点发展中部、生态岛片区。片区发展仍以“配套先行”为开发思路。

01

一园、一谷、两溪、多点

在绿化景观方面按照“一园、一谷、两溪、多点”的景观格局来发展。

  • “一园”即中新友好公园,占地面积41公顷。通过水系和视廊,将中新友好公园与生态岛片区的静湖连接形成整体。公园内的中新友好图书馆(生态城图书档案馆)即将向公众开放。

  • “一谷”即生态谷。

  • “两溪”即北侧的甘露溪和南侧的惠风溪。

02

轨道交通与学校

参照生态社区的理念,中部片区也有多所学校分布。

除了已经招生的华夏未来小学、幼儿园以及南开中学之外,根据计划今年生态城将新建成32地块小学和幼儿园以及42地块幼儿园的建设。

片区内在建的Z4线在中部片区设有南开中学站、航安道站,预计2020年实现通车试运营。

03

新房市场:南部多别墅,中部在售少,生态岛重生态

目前生态城在售新房项目较少,南部仅有少量别墅在售,生态岛区域三个新项目已开盘两个:

1

中建海纳府9月初首开四栋洋房,户型为100、120平米,均价20000元/㎡。

2

新城樾府9月底首开叠拼别墅产品,上叠户型为125平米,均价21000元/㎡;下叠141平米,均价27000元/㎡,赠送40㎡地下室。

3

联发静湖1号据说因成本问题,预计明年开盘。

而中部片区新房项目目前不多,在售的仅有双威悦馨苑,目前仅剩三期8号楼在顺销中,均价14500元/㎡。

新项目凤栖梧桐、世茂国风锦唐相较于双威,位置更好,除了更靠近Z4线南开中学站,离在建的社区中心、幼儿园、南开中学等配套设施更近。目前两项目正在建设中,凤栖梧桐售楼处即将开放。

(生态谷看世茂国风锦唐工地建设)

04

土地市场:地价下跌,预计将有大批量土地挂牌出让

2016年至今生态城共挂出10块地,其中9块地成功出让,南部片区一地块因高达近20000元/平米的楼面价流拍。

同在中部片区,今年9月份贻成刚刚摘得的地块楼面价仅为6664元/㎡,同在中部片区的世茂地块楼面价是10504元/㎡。预计贻成地块后期会推出高层、洋房产品,高层预计均价14000元/㎡,洋房16000元/平米。

在售的双威悦馨苑项目,据售楼员说7月份之前购买还需要额外6-10万不等的房号费,现在已经不需要了,而且小户型明显不太好卖,这与市场遇冷、土地楼面价下降有很大关系。相较于双威,附近的贻成未来售价会更合适。

中部片区项目及地块目前主要集中在片区南部,预测后期中部将会有大批土地挂牌出让。

05

二手房:品质不高、在售少

生态城新房紧缺已经很长时间了,是二手房倒挂比较严重的板块,尤其是南部片区。而中部片区,二手房仅有依水和墅、双威悦馨苑两项目。

  • 依水和墅目前仅挂牌2套大户型别墅产品,均价分别为27828元/㎡、31415元/平米;

  • 双威悦馨苑为刚需盘,共挂牌17套,均价17000元/平米,与9月份该小区推出的新房相比,倒挂2500元/平米。

然而中部片区二手房市场很低迷,8月份至今,依水和墅与双威悦馨苑两小区的二手房并无成交。

06

难题:交通+蚊虫骚扰

人来了,问题也来了。生态城有的人来自北京,有的人来自塘沽、开发区等地。如今出城的必经之路就是彩虹大桥,双向四车道设置。根据实测,晚上5点15分左右从彩虹大桥出发至北辰区志成路,需要大约一个小时左右。

据生态城的总体规划是引进35万人,后期引进这么多人,早晚高峰期出入生态城怎么办?依靠路网升级和Z4轨道交通。

今年中秋节后,中津大道连通中新大道道路工程及生态谷跨惠风溪桥已完工并投入使用。该道路投用后为和风路以南区域(世茂鲲贝、鲲玺园等小区)进出生态城将更为方便,有利于缓解中新大道及和风路在早晚高峰期的交通压力。

此外,动漫大厦广场道路优化工程也已基本完工,预计近期投用。

业主采访

生态城的交通问题,更多的体现在京津两地,根据受访的一位北京工作生态城居住的业主反馈,每天从生态城出发到北京四环需要1个半小时,交通成本很高,希望未来政府与开发商在规划方面更多的考虑一下对外交通。

同时,据业主反馈,由于生态城绿化太高,水面太多,一到夏季蚊虫问题也随之而来,确实为居住在生态城的居民生活带来困扰,“灭虫”也成为一大难题。

版图再扩张:规划大体量商业

如今,生态城版图再扩大,根据天津生态城三区统筹规划,滨海旅游区、中心渔港、北塘已并入天津生态城管辖范围。

尤其从2017年开始,各大房企开始布局这三个区域,如北科泰达、红星、中核、天保、泰禾等。当中新生态城发展成熟后,“复制+扩张”是必经之路,是区域快速发展的一条捷径。

临海新城未来将建成20万平米体量的社区中心、10万平米的爱琴海购物公园、瑞龙城市广场、中加枫情街等。

此外,2018年7月,红星美凯龙摘得临海新城内一宗商住用地,地块规划建面近30万平米,其中除商品住宅——红星天铂外,还将建设包括电影院和冰雪游乐项目等商业。

国家海洋博物馆是中国大陆首座国家级、综合性、公益性的海洋博物馆,也坐落于临海板块内。

像其他片区一样,该片区设置一所名校——北京师范大学生态城附属学校,设立十二年制公立部和国际部,小学36个班,初高中24个班,公立部已于2017年9月开学。

十年时间,生态城从满目荒芜到生态宜居,从小蜜蜂站街发单到一房难求,区域形成幼儿园到高中教育体系全覆盖,未来生态城对外沟通的关键还在于交通。